To wszystko brzmi tak pięknie – własny dom we Włoszech, stały dochód pasywny lub miejsce na wymarzone, coroczne wakacje. Na pewno masz mnóstwo pytań i wątpliwości. Być może masz nawet za sobą lekturę licznych materiałów o tym, jak kupić mieszkanie we Włoszech, żeby lepiej ogarnąć cały proces.
Ale jak bezpiecznie zamknąć transakcję? Jak do niej podejść bez znajomości języka włoskiego? Obu tych rzeczy dowiesz się z tego wpisu.
Czy mogę w ogóle kupić nieruchomość we Włoszech?
Wątpliwość pierwsza, jaka może się pojawić – szczególnie jeśli to Twoja pierwsza tego typu inwestycja – to, czy w ogóle możesz kupić dom we Włoszech, jeśli masz polskie obywatelstwo, a włoskiego nie.
Możesz! Ale żeby nie było tak prosto, to musisz wyrobić codice fiscale, czyli włoski numer podatkowy, który jest trochę takim połączeniem polskiego NIP-u i PESEL-u. Jak to zrobić?
- Samodzielnie we włoskim urzędzie skarbowym
- Samodzielnie w oddziale konsularnym przy Ambasadzie Republiki Włoskiej w Polsce
- Z pomocą polsko-włoskiej kancelarii adwokackiej
Jak być może się domyślasz, pierwszy sposób wymaga znajomości języka włoskiego – nie ma sensu liczyć na łut szczęścia lub próbować skutecznej komunikacji z pomocą Google Translate w przypadku tak wymagającej transakcji. Z kolei opcja numer trzy zajmuje polsko-włoskim prawnikom zdecydowanie najmniej czasu, a Tobie oszczędzi nerwów.
Własny dom we Włoszech – cały proces krok po kroku
Od czego zacząć zakup domu we Włoszech? Zanim zaczniesz przeglądać oferty lokalnych agencji nieruchomości i urządzisz w myślach swoje nowe mieszkanie, dobrze się zastanów, czego potrzebujesz.
- Szukasz domu dla siebie?
- Planujesz inwestycję pod wynajem?
- Niepokoi Cię sytuacja geopolityczna i chcesz się zabezpieczyć na przyszłość?
Ta porada może Ci się wydawać zbyt prosta, ale jeśli chcesz kupić nieruchomość w słonecznej Italii, weź pod uwagę między innymi lokalną specyfikę oraz zasoby, jakich będzie wymagał od Ciebie cały proces.
Jeśli planujesz inwestycję pod wynajem, dobrze przemyśl logistykę – na przykład, weź pod uwagę nie tylko bliskość lotniska, ale również możliwości dojazdu pociągiem lub samochodem.
1. Poszukaj idealnej dla siebie nieruchomości
Gdzie szukać nieruchomości w Italii? Zacznij od regularnego przeglądania trzech włoskich portali takich jak idealista, casa.it oraz immobiliare.
Niezależnie od tego, czy będziesz współpracować z lokalną agencją nieruchomości, czy nie, na pewno będzie Ci potrzebna znajomość języka włoskiego – Twoja lub kogoś, komu możesz zaufać. Dzięki temu lepiej poznasz parametry mieszkania, ustalisz kluczowe dla siebie kwestie i z dużym prawdopodobieństwem usłyszysz kilka ciekawostek, które mogą Ci ułatwić podjęcie decyzji.
2. Zobacz, jak mieszkanie wygląda na żywo
Czym zakup nieruchomości we Włoszech miałby się różnić od kupna domu w Polsce? Przecież i w jednym, i w drugim przypadku dobrze byłoby nie kupować kota w worku.
Oglądanie nieruchomości nie jest krokiem niezbędnym, ale przecież zdjęcia nie oddają wszystkiego – obiektywem łatwo nieco przekłamać rzeczywistość. Czasami też zdarza się, że dom czy mieszkanie spełnia nasze oczekiwania, ale po prostu nie czujemy „tego czegoś”, a intuicja również wpływa na ostateczną decyzję.
3. Zweryfikuj nieruchomość pod kątem prawnym
Przede wszystkim pamiętaj, że nie musisz robić tego samodzielnie – pomóc może Ci na przykład polsko-włoska kancelaria adwokacka, która specjalizuje się w prawnej obsłudze zakupu nieruchomości z włoskiego rynku. Co należałoby do jej zadań?
- Weryfikacja ksiąg wieczystych,
- Weryfikacja dokumentów źródłowych, w tym aktu pochodzenia nieruchomości, dotychczasowych umów najmu.
- Weryfikacja obciążenia hipoteką lub służebnościami – w szczególności nuda proprietà, co oznacza, że osoba kupująca nieruchomość zyskuje prawo własności, ale nie może z niej faktycznie korzystać, ponieważ prawo to jest obciążone prawem użytkowania (usufrutto) przez inną osobę.
- Weryfikacja, czy mieszkanie lub dom nie wymaga uregulowania roszczeń spadkowych.
Jeśli będzie to możliwe, postaraj się połączyć badanie stanu prawnego nieruchomości z weryfikacją jej stanu technicznego. Dlaczego? Informacje, które otrzymasz, mogą Ci się przydać podczas negocjacji ceny i być może uda Ci się zaoszczędzić trochę euro. Przede wszystkim jednak ocena stanu technicznego z pomocą lokalnego eksperta pozwoli:
- ustalić, czy nieruchomość jest efektem budowlanej samowoli,
- określić aktualny stan instalacji,
- zweryfikować, jakie są możliwości adaptacji.
Dobrą praktyką jest również wynegocjowanie z osobą sprzedającą, by to ona uzyskała odpowiedni raport technika. Wymaga to jednak znajomości ważnych detali dotyczących włoskiego prawa budowlanego – przyda Ci się więc wsparcie polsko-włoskich prawników.
4. Sfinalizuj transakcję
Jeśli na tym etapie nie masz wątpliwości, zacznij działać – nie tylko domy za 1 euro szybko znikają z rynku, ale każda nieruchomość, która znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji. Co musisz zrobić, żeby sfinalizować transakcję?
- Jeśli po badaniu stanu prawnego i technicznego nieruchomości, dojdziesz do wniosku, że chcesz negocjować cenę, zrób to – dobrze jednak, żeby cenę negocjował ktoś, kto ma doświadczenie współpracy z Włochami, którzy targować się uwielbiają.
- Złóż pisemną ofertę (offerta d’acquisto jest standardowym zwyczajem we Włoszech) – jeśli zostanie zaakceptowana, podpiszesz umowę. przedwstępną (preliminare/compromesso). Jest to prawnie wiążący dokument, który określa warunki Waszej transakcji. Jest to jeden z najważniejszych etapów, podczas którego łatwo o pomyłkę mającą wpływ na dalszy proces zakupu. Warto, aby ten dokument powstał przy współpracy z prawnikiem.
- Do oferty zazwyczaj wpisuje się wysokość zadatku (caparra confirmatoria), który wynosi zwyczajowo około 10% wartości nieruchomości i zabezpiecza transakcję. Jeśli zmienisz zdanie i zechcesz wycofać się z umowy, osoba sprzedająca nieruchomość zatrzyma zadatek. Jeśli sytuacja będzie odwrotna, otrzymasz podwójną kwotę, czyli jeżeli zadatek wynosił 5 000 euro, będziesz mieć prawo do żądania 10 000 euro.
- Zweryfikuj wszystkie dokumenty – upewnij się, że są gotowe i poprawne jeszcze przed finalizacją umowy.
- Zorganizuj spotkanie z notariuszem, który sporządzi akt notarialny przenoszący własność na Ciebie – i tutaj znowu przyda Ci się osoba, która po pierwsze zna dobrze język włoski, a po drugie lokalne realia, ponieważ praktyki notariuszy często różnią się od siebie.Wiele ustaleń z notariuszami znajduje się bezpośrednio na akcie notarialnym i wymagają one znajomości włoskiego prawa. Akt notarialny możesz podpisać osobiście w towarzystwie tłumacza przysięgłego oraz dwóch świadków, którzy posługują się językiem polskim i włoskim. Możesz też skorzystać z bardzo wygodnego rozwiązania, jakim jest reprezentacja Ciebie przez pełnomocnika, który zna włoskiego prawo oraz język polski i włoski. Wówczas nie obowiązują wymogi dotyczące tłumacza przysięgłego, dwujęzycznego aktu notarialnego oraz świadków czynności prawnej.
- W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, przy akcie notarialnym musisz opłacić tak zwany podatek od wartości katastralnej (odpowiednik polskiego PCC), którego wysokość zależy m.in. od tego:
- czy nieruchomość będzie funkcjonowała jako prima casa (pierwszy dom, w którym mieszkasz na co dzień), czy seconda casa (drugi dom, np. domek w górach/nad morzem/jeziorem, z którego będziesz korzystać wyłącznie podczas wakacji). W drugim przypadku należy uwzględnić coroczny podatek od nieruchomości, którego wartość ustala gmina, w której znajduje się nieruchomość.
- jaka jest wartość katastralna nieruchomości (zwykle jest ona dużo niższa niż cena rynkowa).
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego („od dewelopera”), podatek od wartości katastralnej zastępuje podatek VAT, którego wartość wynosi 4% przy prima casa albo 10% przy seconda casa.
- Poczekaj na wpis Twojego prawa własności do księgi wieczystej. Obowiązek ten spoczywa na notariuszu, ale warto po pewnym czasie sprawdzić, czy jest się już właścicielem nieruchomości.
- Po zakupie przepisz umowy dotyczące mediów (woda, prąd, gaz) na swoje nazwisko oraz zadbaj o ewentualne lokalne podatki związane z nieruchomością.
Znajomość lokalnego rynku nieruchomości zawsze będzie przewagą podczas negocjacji i finalizowania transakcji – niezależnie od tego, czy szukasz domu w Italii, czy planujesz inwestycję pod wynajem w Polsce. To po prostu wiele ułatwia.
To właśnie dlatego dobrym rozwiązaniem jest wsparcie polsko-włoskiej kancelarii adwokackiej, która może Ci pomóc kupić mieszkanie krok po kroku. To zdecydowanie zmniejszy ryzyko transakcji, ale przede wszystkim zapewni Ci większy spokój. Oczywiście niezwykle ważna jest świadomość tego, jak szukać ofert nieruchomości, na co zwrócić szczególną uwagę i jak specyfika życia we Włoszech może wpływać na cały proces kupna.
Natomiast jeśli możesz zdelegować np. weryfikację stanu prawnego i technicznego nieruchomości oraz reprezentację na akcie notarialnym (na którym trzeba przypilnować kilku ważnych formalności), to warto pozwolić się odciążyć.
Artykuł sponsorowany powstał we współpracy z zespołem Dom Italia - https://dom-italia.pl
Avv. Emilia Kruk oraz adw. Michał Wyjatek
